Tháng 6, một số sàn căn hộ thuộc dự án Eco Green Tower (liên danh Sông Đà 1.01 – công ty Hóa chất) bắt đầu được makerting chào mời trên thị trường nhà đất. Tới trung tuần tháng 7, cùng với mật độ quảng cáo dày đặc hơn của môi giới, dự án chỉ còn cách thời điểm ký hợp đồng mua bán ít ngày.
Thông qua tài liệu thu thập từ môi giới bán hàng, hồ sơ pháp lý của dự án bao gồm một số văn bản sau: GPXD, Quyết định của Tp. Hà Nội cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng 3.914m2 đất thương mại dịch vụ tại số 1 Giáp Nhị sang đất hỗn hợp; Giấy phép quy hoạch; Văn bản chấp thuận đầu tư dự án của UBND quận Hoàng Mai… Đội quân bán hàng còn khẳng định dự án đã được Ngân hàng T. cam kết tài trợ vốn (hoặc được bảo lãnh).
Dự án giật gấu vá vai
Trong bối cảnh số lượng dự án nhà ở thương mại được cấp bảo lãnh tín dụng (cho người mua) còn rất khiêm tốn, thì thông tin về dự án của một DN “yếu đuối” như Sông Đà 1.01 được tài trợ, cấp bảo lãnh rõ ràng là cú sốc với giới làm nghề. Tuy nhiên, tài liệu cập nhật từ người bán hàng (thời điểm 13/7) lại không mang tính thuyết phục.
Cái gọi là “bảo lãnh ngân hàng” và “cam kết tài trợ dự án”, được chứng minh bằng Thông báo tài trợ vốn (đề ngày 4/4/2016) của ngân hàng T. về việc cấp tín dụng cho khách hàng để thực hiện dự án Eco – Green Tower.
Nội dung của thông báo (gửi công ty CP Sông Đà 1.01) thể hiện: Ngân hàng chấp thuận về nguyên tắc sẽ tài trợ vốn vay cho Sông Đà 1.01 để bổ sung vốn thực hiện dự án BĐS với số tiền vay 220 tỷ đồng, thời hạn vay tối đa 48 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên. Thời gian ân hạn: ân hạn gốc tối đa 12 tháng….
Dự án ở thời điểm cận kề ra hợp đồng mua bán chỉ phù hợp với "dân" đầu cơ lướt sóng?
Đổi lại, Sông Đà 1.01 phải sử dụng tài sản bảo đảm bao gồm gần 3.000m2 quyền sử dụng cho mục đích thương mại của dự án Hemisco (Hà Đông) và Quyền tài sản hình thành trong tương lai và các lợi ích phát sinh của dự án EcoGreen Tower.
Thậm chí, theo nội dung thông báo, ngân hàng T. sẽ phong tỏa toàn bộ nguồn thu từ mặt bằng thương mại – dịch vụ tại Hemisco và chỉ giải tỏa để thu nợ/thực hiện thanh toán chi phí đầu vào của EcoGreen Tower.
Cũng theo thông báo này, ngân hàng sẽ giải ngân phần thi công và các phần khác liên quan đến dự án sau khi hoàn tất thủ tục thế chấp Quyền tài sản hình thành trong tương lai và các lợi ích phát sinh của dự án EcoGreen Tower. Điều này gián tiếp dự báo tương lai – ngày về của dự án phụ thuộc chủ yếu vào nguồn vốn ngân hàng, hay nói chính xác hơn là bản hợp đồng tín dụng ký giữa Sông Đà 1.01 và ngân hàng T.
Trước mong muốn được “tận mục sở thị” bản hợp đồng tín dụng ký giữa chủ đầu tư và ngân hàng liên quan tới dự án, hầu hết môi giới đều lấy lý do đợi tài liệu scan từ ngân hàng và sẽ… cung cấp sau.
Chỉ “béo” ngân hàng?
Bằng các nội dung cơ bản nêu trong thông báo của ngân hàng T., cho thấy ít nhiều tình trạng khó khăn về tài chính của Sông Đà 1.01 (trong liên danh chủ đầu tư với Công ty CP Hóa chất). Cũng cần nhắc tới sự việc Sông Đà 1.01 đã được công ty CP Hóa chất ủy quyền tại dự án (tài liệu ủy quyền tháng 11/2015), càng khiến dư luận đặt dấu hỏi về tương lai dự án thời gian tới.
Phía ngân hàng chỉ chấp nhận giải ngân khi đảm bảo hàng loạt điều kiện sau. Thứ nhất, liên danh chủ đầu tư phải cam kết: không vay vốn các tổ chức tín dụng khác để thực hiện dự án này; hoàn thiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với dự án và thủ tục thế chấp theo quy định của ngân hàng T. chậm nhất 3 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
Đáng lưu ý, liên danh phải cam kết ủy quyền vô điều kiện, không hủy ngang cho nhà băng T. là người tiếp tục triển khai dự án khi dự án chậm tiến độ thi công quá 6 tháng căn cứ theo hợp đồng thi công thầu chính (UDIC đang đảm nhận hạng mục thi công móng –thân-hoàn thiện).
Từ đây, đã ghi nhận khả năng dự án sẽ bị nhà băng “thôn tính” nếu sản phẩm dự án gặp ế ẩm về thanh khoản (chủ đầu tư không có nguồn thu từ BĐS hình thành trong tương lai để trang trải nợ vay lẫn nuôi sống dự án).
Nhà băng cũng nêu, liên danh chủ đầu tư “cam kết không dùng tài sản trên (tức quyền khai thác, kinh doanh dự án EcoGreen Tower – PV) để thế chấp/xác nhận cho các đối tác (nhà đầu tư thứ cấp) mua căn hộ từ dự án vay vốn tại các tổ chức tín dụng khác”.
Trong trường hợp khách hàng dự kiến bán các căn hộ thế chấp nêu trên cho các đối tác khác cho nhu cầu mua nhà, khách hàng có trách nhiệm thông báo cho ngân hàng T và chỉ được bán khi được chấp thuận của nhà băng này.
Vậy, phải chăng, những khách hàng mua căn hộ tương lai tại dự án EcoGreenTower (thông qua hợp đồng ký với Sông Đà 1.01) sẽ chỉ được sang nhượng nếu được sự cho phép của ngân hàng này? Đồng thời, Sông Đà 1.01 không có quyền (hay trách nhiệm định đoạt) với BĐS dự án (nếu hai bên đi đến ký kết thành công các nội dung trong thông báo)?
Có lẽ, theo con mắt thị trường, dự án ở thời điểm cận kề ra hợp đồng mua bán chỉ phù hợp với “dân” đầu cơ lướt sóng(?!) Ngược lại, người mua để ở sẽ phải rất thận trọng, tìm hiểu cụ thể bản chất của BĐS mục tiêu trước khi xuống tiền.
Đông Hưng
Đăng nhận xét